Mặt bằng mặt phố vắng khách – Xu hướng chuyển dịch trong kinh doanh

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn và thói quen tiêu dùng thay đổi, mặt bằng mặt phố vắng khách. Các “vị trí vàng” trung tâm treo biển cho thuê nhiều, trong khi cửa hàng trong ngõ hẻm lại hút chủ kinh doanh. Thương mại điện tử, giá thuê cao và sự thay đổi hành vi mua sắm khiến mặt bằng mặt phố mất sức hút. Bài viết này Nhà đẹp Việt Nam phân tích thực trạng, nguyên nhân và xu hướng mới trong sử dụng mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam.

Thực trạng mặt bằng mặt phố ế khách

Tại Hà Nội, các phố lớn như Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Phố Huế, Bà Triệu, Chùa Bộc, Thái Hà có nhiều mặt bằng “cho thuê” trống hàng tháng, thậm chí hàng năm. Một spa trên Thái Hà đóng cửa sau chưa đầy một năm dù đầu tư hơn 1 tỷ đồng, còn cửa hàng phụ kiện trên Chùa Bộc thanh lý để trả mặt bằng. Tại TP.HCM, mặt bằng góc Lý Tự Trọng – Pasteur (30.000 USD/tháng, gần 750 triệu đồng) bỏ trống từ tháng 7/2022 đến nay.

Không chỉ các cửa hàng nhỏ lẻ gặp khó khăn, ngay cả các doanh nghiệp lớn cũng phải điều chỉnh chiến lược. Nhiều công ty chỉ giữ lại một số mặt bằng đắc địa để quảng bá thương hiệu, còn lại chuyển hướng sang bán hàng trực tuyến qua các nền tảng như Shopee, TikTok hay livestream. Ngược lại, các mặt bằng trong ngõ hẻm với giá thuê thấp hơn (chỉ từ 8-10 triệu đồng/tháng) đang thu hút đông đảo tiểu thương và doanh nghiệp nhỏ nhờ chi phí hợp lý và tính linh hoạt.

Nguyên nhân khiến mặt bằng mặt phố vắng khách

Sự suy giảm sức hút của mặt bằng mặt phố xuất phát từ nhiều yếu tố:

• Sự bùng nổ của thương mại điện tử: Với sự phát triển mạnh mẽ của các sàn thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tận nơi, người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng mua sắm trực tuyến. Theo báo cáo của Metric, người Việt chi trung bình 1 tỷ USD mỗi tháng cho mua sắm online, trong đó 32% mua sắm vài lần mỗi tuần. Điều này khiến nhu cầu mua sắm tại cửa hàng truyền thống giảm mạnh.
• Giá thuê mặt bằng cao ngất ngưởng: Giá thuê nhà phố tại các khu vực trung tâm thường dao động từ 35-40 triệu đồng/tháng tại Hà Nội, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng tại TP.HCM. Trong khi đó, doanh thu từ kinh doanh truyền thống không đủ bù đắp chi phí, buộc nhiều chủ kinh doanh phải trả mặt bằng hoặc chuyển sang các khu vực rẻ hơn.
• Thay đổi thói quen tiêu dùng: Thế hệ trẻ, đặc biệt là Gen Z, gần như không còn thói quen đến các cửa hàng mặt phố. Họ ưu tiên sự tiện lợi của mua sắm online, khiến các cửa hàng truyền thống mất dần khách hàng.
• Hạn chế về hạ tầng: Nhiều mặt bằng mặt phố có mặt tiền hẹp, diện tích nhỏ và thiếu chỗ đỗ xe – yếu tố quan trọng trong trải nghiệm mua sắm của khách hàng hiện đại. Khách đi ôtô không tìm được chỗ đỗ, còn khách đi xe máy ngại ghé vào các khu vực đông đúc.
• Áp lực kinh tế và cạnh tranh: Kinh tế khó khăn, hàng hóa bán chậm cùng với sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại và kênh online đã khiến nhiều doanh nghiệp không thể duy trì mặt bằng đắt đỏ.

Xu hướng chuyển dịch sang mặt bằng trong ngõ hẻm

Trái ngược với cảnh ế ẩm của mặt bằng mặt phố, các cửa hàng trong ngõ hẻm lại đang “mọc lên” ngày càng nhiều. Với mức giá thuê chỉ bằng 1/3 so với mặt tiền phố lớn, đây là giải pháp tối ưu cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ muốn tiết kiệm chi phí. Anh T.H, chủ một quán ăn nhanh trong ngõ 4 Đặng Văn Ngữ (Hà Nội), cho biết việc chuyển từ mặt phố sang ngõ hẻm đã giúp anh giảm chi phí thuê từ 35 triệu đồng xuống còn 10 triệu đồng/tháng, đồng thời vẫn duy trì được lượng khách nhờ kết hợp bán hàng qua ứng dụng giao hàng.

Chị N.M, chủ cửa hàng thời trang trong ngõ 9 Hoàng Cầu, cũng nhận thấy doanh thu từ bán hàng online qua Facebook và TikTok vượt trội hơn hẳn so với thời kỳ thuê mặt bằng mặt phố. Theo chị, “mặt bằng không còn là yếu tố quyết định thành công kinh doanh” mà thay vào đó là khả năng tận dụng các kênh marketing số để tiếp cận khách hàng.

Nhận định từ chuyên gia và giải pháp cho thị trường

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng mặt bằng nhà phố đang chịu áp lực cạnh tranh lớn từ thương mại điện tử và các trung tâm thương mại. Những ngành hàng như thời trang, phụ kiện – vốn phụ thuộc nhiều vào vị trí đẹp – đang dần “tháo chạy” khỏi nhà phố để tập trung vào kho hàng và marketing online. Ông cũng chỉ ra rằng các hạn chế như mặt tiền hẹp, thiếu chỗ đỗ xe khiến nhà phố kém hấp dẫn hơn trong mắt khách thuê.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh kênh Batdongsan, nhấn mạnh tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê nhà mặt phố đang giảm do giá bán bất động sản tăng nhưng giá thuê không theo kịp. Để thích nghi, nhiều chủ nhà đã linh hoạt hơn, như giảm tiền cọc hoặc cho phép thanh toán theo quý thay vì đòi hỏi hợp đồng dài hạn. Tuy nhiên, với sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng, ông dự báo phân khúc này sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới.

Mặt bằng mặt phố vắng khách không chỉ là hệ quả của kinh tế khó khăn mà còn là dấu hiệu của sự chuyển dịch lớn trong mô hình kinh doanh và hành vi tiêu dùng. Khi thương mại điện tử lên ngôi và thế hệ trẻ thay đổi thói quen mua sắm, khái niệm “mặt bằng vàng” dường như đang mất dần ý nghĩa. Thay vào đó, các mặt bằng trong ngõ hẻm với chi phí thấp và sự hỗ trợ từ các nền tảng trực tuyến đang trở thành xu hướng mới, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ linh hoạt thích nghi.

Để tồn tại trong bối cảnh này, chủ kinh doanh cần kết hợp giữa kinh doanh truyền thống và online, tận dụng công nghệ để tối ưu hóa chi phí và tiếp cận khách hàng. Đồng thời, các chủ mặt bằng nhà phố cũng cần điều chỉnh giá thuê và cải thiện tiện ích (như chỗ đỗ xe) để tăng sức hút. Chỉ khi thích nghi với thời đại số, cả người thuê và người cho thuê mới có thể vượt qua thách thức và tìm được hướng đi bền vững trong thị trường đầy biến động hiện nay.