Nhà ở xã hội là một trong những giải pháp trọng tâm của Việt Nam nhằm đảm bảo chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, và các đối tượng chính sách. Để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển Nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ năm 2025, đã quy định nhiều chính sách ưu đãi xây nhà ơ xã hội như đất đai, thuế, vốn vay, và lợi nhuận.
Chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 2025
Theo Điều 85 Luật Nhà ở 2023, các chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê được hưởng nhiều chính sách ưu đãi, tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư. Dưới đây là các ưu đãi cụ thể:
Dự án đầu tư bằng vốn đầu tư công
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Toàn bộ diện tích đất của dự án được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Chủ đầu tư không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, hoặc đề nghị miễn giảm.
- Ưu đãi thuế: Được giảm hoặc miễn thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định của pháp luật về thuế, giúp giảm chi phí đầu tư.
Dự án đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Tương tự như vốn đầu tư công, chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà không cần thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.
- Ưu đãi thuế: Được hưởng chính sách miễn giảm VAT và TNDN.
- Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật: UBND cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước, thoát nước) của dự án với hạ tầng khu vực, đảm bảo đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án.
- Cơ chế hỗ trợ địa phương: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể ban hành các cơ chế hỗ trợ riêng, phù hợp với điều kiện địa phương và quy định pháp luật.
Dự án đầu tư bằng nguồn vốn khác (Tư nhân, hợp tác, công tư, v.v.)
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho diện tích xây dựng Nhà ở xã hội, trừ phần đất xây dựng nhà ở thương mại (nếu có). Chủ đầu tư không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất hoặc đề nghị miễn giảm.
- Ưu đãi thuế: Giảm hoặc miễn VAT và TNDN theo quy định pháp luật.
- Lợi nhuận định mức: Được hưởng lợi nhuận tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích Nhà ở xã hội.
- Kinh doanh thương mại bổ sung:
- Được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án (đã có hạ tầng kỹ thuật) để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, hoặc nhà ở thương mại. Lợi nhuận từ phần này thuộc về chủ đầu tư và không được tính vào giá thành Nhà ở xã hội.
- Nếu quy hoạch không bố trí quỹ đất riêng cho thương mại, chủ đầu tư được sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại, với lợi nhuận riêng biệt.
- Đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
- Vay vốn ưu đãi: Được vay vốn với lãi suất thấp, đặc biệt:
- Dự án Nhà ở xã hội cho thuê được hưởng lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với dự án để bán hoặc cho thuê mua.
- Các mức lãi suất và thời gian vay được Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.
- Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật: Tương tự nguồn vốn công đoàn, UBND cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo đồng bộ hạ tầng xã hội.
- Cơ chế hỗ trợ địa phương: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành các cơ chế hỗ trợ phù hợp, như hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục hành chính.
Xác định giá thuê mua nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn công
Theo Điều 86 Luật Nhà ở 2023, giá thuê mua Nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn đầu tư công được tính như sau:
- Giá thuê mua: Đủ để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
- Không tính chi phí bảo trì: Người thuê mua chịu trách nhiệm chi trả kinh phí bảo trì, giúp giảm giá thuê mua và đảm bảo tính minh bạch.
Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập thấp tiếp cận Nhà ở xã hội với chi phí hợp lý, đồng thời giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh chóng.
Điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Theo Điều 88 Luật Nhà ở 2023, các dự án Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai (chưa hoàn thành) phải đáp ứng các điều kiện sau để được phép bán hoặc cho thuê mua:
- Hồ sơ pháp lý đầy đủ: Có hồ sơ dự án đầu tư, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, và giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp yêu cầu).
- Hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản: Phần móng của nhà ở phải được xây dựng xong theo quy định pháp luật về xây dựng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng) phải hoàn thiện theo quy hoạch và tiến độ dự án.
- Giải chấp tài sản (nếu có): Nếu dự án được thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi bán hoặc cho thuê mua, trừ trường hợp có sự đồng ý của người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp.
- Thông báo đủ điều kiện: Có văn bản thông báo từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua, trừ trường hợp dự án sử dụng vốn đầu tư công.
Những điều kiện này đảm bảo quyền lợi cho người mua, thuê mua, đồng thời buộc chủ đầu tư tuân thủ tiến độ và chất lượng dự án.
Tác động của chính sách ưu đãi
Các chính sách ưu đãi theo Luật Nhà ở 2023 mang lại nhiều tác động tích cực:
- Thu hút đầu tư tư nhân: Miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, và lợi nhuận từ kinh doanh thương mại khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển Nhà ở xã hội, giảm áp lực lên ngân sách Nhà nước.
- Tăng nguồn cung Nhà ở xã hội: Các ưu đãi về vốn vay và hỗ trợ hạ tầng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, góp phần đạt mục tiêu 1 triệu căn Nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
- Giảm giá thành Nhà ở xã hội: Miễn tiền sử dụng đất và thuế giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó hạ giá bán hoặc giá thuê mua, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận.
- Phát triển đô thị đồng bộ: Hỗ trợ đấu nối hạ tầng kỹ thuật đảm bảo các dự án Nhà ở xã hội tích hợp tốt với khu vực xung quanh, nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
- Thúc đẩy công bằng xã hội: Nhà ở xã hội giá hợp lý giúp công nhân, người lao động, và các đối tượng chính sách ổn định cuộc sống, giảm áp lực lên các đô thị lớn.
Nếu bạn là chủ đầu tư hoặc quan tâm đến phát triển Nhà ở xã hội, hãy tìm hiểu kỹ các ưu đãi theo Luật Nhà ở 2023 và hợp tác với địa phương để triển khai các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Đây là thời điểm để góp phần tạo nên một thị trường nhà ở xã hội minh bạch, hiệu quả, và nhân văn.
